| |
3. Köprü Nereden Geçecek
‘3. Köprü güzergahı’ ihtimali dahi arsa fiyatlarını uçuruyuyor İstanbul Boğazı’na yapılması planlanan üçüncü köprü, seçim sonrasına kalırken, köprü yollarının geçeceği muhtemel güzergahlar üzerinde arasa satın alanlar, şimdiden ihya oldu. Üçüncü köprünün çevre yolunun güzergahında yer alan Çatalca, arsa yatırımcılarının tercih ettikleri ilk yerlerin başında geliyor. Birkaç yıl öncesine kadar metrekaresi 5-10 YTL arasında olan imarsız arsaların fiyatının, bugün 40-50 YTL'ye kadar çıktığı belirtiliyor. Köprünün yapılmasıyla birlikte bu rakamların daha da artacağı bekleniyor.
Ekonomide büyümenin en temel kurallarından biri üretimse, diğeri de üretilen bu malların serbest ve hızlı dolaşımıdır. Üretim ve tüketimin en yüksek olduğu Marmara Bölgesi’nde, özellikle de İstanbul’da ticarete konu olan malların yeteri kadar hızlı dolaşımının sağlandığı söylenebilir mi? Hayır. Bırakın İstanbul içini, İzmit’ten Tekirdağ’a kadar olan hattı bir düşünün. Trafiğin rahat olduğu bir saati bulmak neredeyse imkansız. Mal sirkülasyonunu gerçekleştiren kamyonlara ciddi kısıtlamalar var. Yine de bu hat içinde bir yerden bir yere ulaşmak, çoğu zaman bir kabusa dönüyor. Hele Avrupa Yakası’ndan Asya’ya ya da Asya’dan Avrupa’ya geçmek, neredeyse günün her saatinde, tam bir işkenceye dönmüş durumda. Bu yoğun trafiği, İstanbul’un yolları kaldırmıyor. Dolayısıyla vergiden, üretim ve tüketime kadar tüm istatistiklerde, ekonominin yüzde 40’ı demek olan bu bölgede, malların yeterli hızda sirküle olmaması, ekonomide büyüme performansını da ciddi bir şekilde etkiliyor. Yeni rant belgeleri oluşacak Bu açmaz, yeni otoyollar ve köprülere davetiye çıkarıyor. Her yeni yol, yeni bir rant bölgesi yaratıyor.
Çok değil, daha 20 yıl önce toplu taşımanın dahi olmadığı İstanbul’un Ataşehir’i, bugün kentin en kıymetli bölgelerinden biri. Bahçehir için “Kim oturur oralarda?” deniyordu. Bugün neredeyse 100 bin nüfuslu bir kent oluştu oralarda. Örnekler çoğaltılabilir ve hepsinin ortak noktası da, yeni otoyolların geçtiği bölgeler olmaları.
Son dönemlerde de, yeni otoyol projeleri dolaşıyor İstanbul’un planlamacılarının elinde. Üçüncü Köprü merkezli bu planlar, çok değil önümüzdeki 5-10 yıl içinde İstanbul’da yeni rant bölgeleri yaratacak. Bu rant bölgeleri de üçüncü köprü ve bağlantı yollarının geçeceği güzergahlar olacak.
Güzergah artık sır değil İstanbul Boğazı’na yapılması planlanan üçüncü köprü ile ilgili tartışmalar yıllardır sürüyor. Köprünün İstanbul Boğazı’nın hangi kısmına ve de ne zaman yapılacağı ise henüz netlik kazanmış değil.. Köprünün hangi güzergahtan geçeceği de, sır gibi saklanıyor. Ancak, Başbakan Recep Tayyip Erdoğan, geçtiğimiz aylarda üçüncü köprünün yapılıp, yapılmayacağı yönündeki tartışmalara son noktayı koydu. Erdoğan, Karadeniz Otoyolu’nun açılışı sırasında “Bu otoyolu, üçüncü köprüye bağlayacağız” şeklinde bir açıklamada bulundu. Bu, üç aşağı beş yukarı yeni köprünün ayakları ve uzantılarıyla ilgili ipuçlarını veriyor. Ne var ki; erken seçim nedeniyle AKP hükümetinin deyim yerindeyse evdeki hesabı çarşıya uymadı. Önümüzdeki temmuz ayında yapılması netleşen genel seçimler nedeniyle üçüncü köprünün yap-işlet-devret modeliyle inşasının, seçim sonrasına kalması bekleniyor. 800 hektar orman yok olacak Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın projeyle ilgili çalışmaları tamamladığı belirtiliyor. İlgili bakanlığa yakın kaynaklardan aldığımız bilgilere göre üçüncü köprünün 700 milyon dolara mal olacağı, bağlantı yolları ile bu rakamın 1.5 ile 2 milyar dolara ulaşacağı ifade ediliyor. Harita Mühendisleri Odası, üçüncü köprünün İstanbul'un kuzeyinden geçmesi halinde 800 hektarlık orman alanının yok olacağı konusunda uyarıyor. Oda, köprüye bağlı otoyolun 60-65 kilometre uzunluğundaki bölümünün orman arazilerinden geçeceğini, bunun da İstanbul'un akciğeri sayılan ormanlık arazi ve su havzaları için büyük tehlike oluşturacağını belirtiyor. Bir köprü ve buna bağlı otoyolun hem ormanı, hem de kentin su havzalarını talan edeceği ifade ediliyor.
Güzergah sır gibi saklanıyor
Peki Üçüncü Boğaz Köprüsü nereye kurulacak ve muhtemel güzergahları nereler olacak? Köprüyle ilgili tüm karar ve uygulamalar, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’nın tasarrufunda yürütülüyor. Bakanlık yetkilileri, köprünün güzergahı konusunda bilgi vermekten kaçınıyor. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı yetkililerinin bu konudaki en büyük kaygısı, köprü güzergahındaki arazilerin değer kazanacak olması nedeniyle rant sağlamak isteyenlerin eline geçmesi.
Bakanlık yetkilileri, güzergahı açıklamaya dursun, üçüncü köprünün geçeceği muhtemel güzergahlardaki arazilerin birçoğunun, rant peşinde koşan arazi spekülatörleri tarafından daha şimdiden toplandığı ifade ediliyor. Ekonomist olarak, bu yöndeki gelişmeleri yerinde inceledik. Bayındırlık ve İskan Bakanlığı’na yakın kaynaklardan aldığımız bilgiler doğrultusunda, üçüncü köprünün ayaklarının oturtulacağı, bağlantı ve çevre yollarının geçeceği muhtemel güzergahlar üzerinde yer alan köy ve beldelerde üç gün boyunca havadan (helikopterle) ve yerden yoğun bir araştırma yaptık.
Nereden geçmesi planlanıyor?
Üçüncü köprü için İstanbul Boğazı’nın Avrupa yakasında Sarıyer’in üst tafında yer alan Havantepe ile Anadolu yakasında Anadolu Kavağı’nın üstü olan Yüşa Tepesi, iki ayağın oturma ihtimalinin en yüksek olduğu bölgeler olarak öne çıkıyor. Bu mevki, Boğaz boyunca, iki yakanın birbirine en yakın olduğu iki nokta olarak da biliniyor. Çünkü Boğaziçi Köprüsü’nün bulunduğu noktada Boğaz’ın genişliği bin 64, Fatih Sultan Mehmet Köprüsü’nün olduğu noktada ise 960 metre. Üçüncü köprünün kurulma ihtimalinin yüksek olduğu noktadaki iki yakanın arası ise 880 metre. Üçüncü köprünün güzergahı kesinleşmemesine rağmen, köprünün bağlanacağı otoyollara yakın olan köylerde bayram sevinci yaşanıyor. İstanbul’un her iki yakasında otoyolların kendi köylerinden geçeceği iddiasıyla arazi fiyatları artıyor.
Çevre yolu güzergahları Üçüncü köprünün Avrupa yakasındaki çevre yolunun ana güzergahı Rumeli Kavağı’ndan başlayıp, sırasıyla Sarıyer’in üstü, Bahçeköy, Mehmet Akif Piknik Yeri, Kemerburgaz, Gaziosmanpaşa taş ocaklarının arkası, Şamlar Köyü ve Sazlıdere Barajı üzerinden Çatalca’ya kadar uzanıyor. Özellikle Sarıyer, Bahçeköy ve Kemerburgaz, köprü güzergahı tartışmalarıyla değerini katlıyor. Buralarda arazi fiyatları, metrekere bazında 500 YTL’ye kadar çıkıyor. Üçüncü köprünün Anadolu yakasındaki çevre yolunun ana güzergahı ise Anadolu Kavağı’ndan başlayıp, Beykoz Akbaba Köyü, Yalıköy, Zerzevat, Polonezköy, Alemdağ beldesine bağlı Çatalmeşe Mahallesi üzerinden Samandıra’ya bağlı Paşaköy’e kadar uzanıyor. Köprü’nün bir diğer güzergahı ise Karadeniz sahil şeridini takip ederek, Şile’ye’ye ulaşıyor. Şile’den sonra Kurna Köyü’nden geçerek, Meşrutiyet, Kızılca, Ahmetli, Sofular, Alacalı, Doğancalı, Sahilköy, Göllü, Bozhane, Öğünce, Paşamandra, Çayırbaşı, Çayağzı, Harmantepe, Karakiraz, İshaklı, Yeşilvadi ve Dağdere köylerinden geçiyor. Bu köylerde arazi fiyatlarının metrekaresi, 40 YTL ila 100 YTL arasında değişiyor. Çatalca’ya piyango vurdu Üçüncü köprünün çevre yolunun güzergahında yer alan Çatalca ise en şanslı konumdaki yerlerin başında geliyor. Silivri, Büyükçekmece ve Gaziosmanpaşa ilçelerine komşu olan Çatalca bin 504 kilometre yüzölçümü, 32 köy ve altı beldesi ile İstanbul’un en büyük yüzölçümüne sahip ilçesi. İşte, yatırımcıların Çatalca’yı tercih etmelerinin altında da ilçenin sahip olduğu bu arsa stoğu yatıyor. Öte yandan İstanbul’a düşünülen üçüncü havalimanı için ise Silivri ile birlikte Çatalca’nın da adı geçiyor. Rantçıların ekmeğine yağ sürmemek için havalanının yapılacağı yer, şimdilik gizli tutuluyor. Ancak üçüncü havalimanı için en uygun arazilerin de, Çatalca-Terkos-Arnavutköy üçgeninde olduğu konuşuluyor. Geçen yıl üçüncü havalimanı yapımı kararı açıklanınca, TEM'in kuzeyinde, Çatalca-Terkos-Arnavutköy üçgeninde yer alan bölgenin adı geçmişti. Emlakçılar, yer kesinleştiği anda emlak fiyatlarında artış olabileceğine işaret ediyorlar.
Arsa fiyatları 10 kat arttı
Çatalca’nın köylerinde son birkaç yıldır ucuza arsa toplayan spekülatörler, şimdi beklemede. Çünkü, üçüncü köprü ve üçüncü havalimanının yapım çalışmalarının başlayacağı açıklamaları ile birkaç yıl önce metrekaresi 5 ile 10 YTL arasında olan imarsız arsaların bugün ortalama fiyatının 40-50 YTL'ye kadar çıktığı belirtiliyor. Çatalca bölgesindeki emlakçılar, yer yer metrekare fiyatının 100 YTL'yi bulduğunu söylüyorlar. Karadeniz Otobanı ve Üçüncü Boğaz Köprüsü TEM- 7 diye tabir edilen yeni arterin geçeceği Çatalca yolunun sağında ve solundaki arazilerin, spekülatörler tarafından hızla toplanmaya başladığı ifade ediliyor. Çatalca’daki emlakçılar, Durusu (Terkos), Tayakadın köyü, Baklalı, Boyalık, Dursunköy, Yassıören ve Kestanelik gibi köylerin yola cepheli arsalarının tamamına yakının son bir yılda adeta kapışıldığını söylüyorlar. Bu köylerde yaptığımız araştırma sonucunda Yassıören, Boyalık, Örcünlü ve Kestanelik gibi köylerde arsa metrekare fiyatlarının, yer yer 90 YTL'ye çıktığını tespit ettik. Örneğin, Kestanelik'te 415 metrekarelik bir arsa, 40 bin YTL'ye satışta. Metrekaresi 96 YTL'ye geliyor. Örcünlü'de de 800 metrekarelik arsa, metrekaresi 75 YTL'den alıcı bekliyor. Doktorçeşme bereketi Çatalca'daki en değerli araziler, gür fıstık çamı ormanlarına komşu olan Doktorçeşme mevkiinde yer alıyor. Bölgede yeni satın alınmış ancak henüz inşaata başlanmamış, çevresi çitlerle çevrili, çok sayıda irili ufaklı arsa yer alıyor. Başta Sabancı Ailesi olmak üzere, İstanbul’un birçok zengin ailesinin evleri, bu mevkiide bulunuyor. Yine, İnceğiz, Kestanelik, Çanakça, Örgünlü, Kızılcaali, İzzettin gibi köylerdeki arsaların metrekare satış fiyatı ise ortalama, 30 ile 50 YTL arasında değişiyor. Çatalca’nın Hadımköy beldesi ise daha çok sanayi ağırlıklı bir bölge haline geldi. Burada sanayi arsalarının metrekaresi, Ömerli Köyü civarında 100 dolar seviyesindeyken, Hadımköy’ün iç kesimlerinde ve TEM otoyolu çevresindeki arsaların metrekaresinin ise bin dolara kadar çıktığı görülüyor.
Neden cazip hale geldi?
Çatalca bölgesine talebin artmasında, İstanbul içinde yeteri kadar arsanın kalmamasının ve özellikle kuzey Karadeniz sahil bandının uzmanlar tarafından depreme en dayanıklı bölge ilan edilmesinin de, önemli katkısı bulunuyor.
Son dönemde Hadımköy çevresinde geliştirilmeye başlanan toplu konut projeleri, bölgeyi cazip hale getirdi. Diğer bir neden ise bölgeye ulaşımın kolay olması. Çatalca’da her bütçeye göre arsa bulmak mümkün, ancak alınacak arsanın imar durumu gibi özelliklerini iyi araştırmak gerekiyor. Çok sayıda doğal göle sahip olan Çatalca’da bazı arsalar, İSKİ Koruma Havzası içerisinde yer alıyor ve bu arsalar üzerinde inşaat hakkı bulunmuyor. İzzettin, Kabakça, Gökçeali, Çakıl gibi köylerde imar uygulamaları kısmen de olsa yapılmış durumda. İmar uygulaması yapılmamış olan yerlerde ise plan dışı uygulama yapılmakta ve toplam arsanın yüzde 5’ine inşaat izni verilmekte. Anadolu Yakası’ndaki durum Üçüncü Boğaz Köprüsü’nün Anadolu yakasındaki ayaklarının oturtulması muhtemel yerlerin başında gelen Anadolu Kavağı’na komşu Poyrazköy, Boğaziçi öngörümünde oldukları için arazi spekülatörlerinin boy hedefi olmaktan kurtulmuş durumda. Her iki bölge halkı ise doğal güzelliği bozacağı gerekçesiyle üçüncü köprüye karşı. Bu iki yerdeki imarlı arsaların metrekare fiyatı, 40 ile 50 YTL arasında değişiyor.. Bunun dışında köprünün çevre yolunun ana güzergahında yer alan Beykoz, Akbaba Köyü, ve Polonezköy ise orman arazisi içinde yer almalarından ve de bu bölgelerde yapılaşmaya izin verilmemesinden dolayı, arazi yatırımcılarının ilgisini çekmiyor. Bunun dışında yine üçüncü köprünün çevre yolunun muhtemel güzergahında yer alan Alemdağ beldesi ve bu beldeye ait Çatalmeşe Mahallesi ile Samandıra’ya bağlı Paşaköy’de ise tam tersi bir durum söz konusu. Çatalmeşe Mahallesi ile Paşaköy’ü ayıran Şile Otobanı’nın sağ ve solundaki arazilere, yoğun bir ilginin olduğu belirtiliyor. Fiba Gayrimenkul’ün Çatalmeşe Mahallesi’nin altından 701 dönüm arazi satın aldığı bildiriliyor. Bu bölgedeki emlakçılar, imarlı arsaların metrekare fiyatının 65 ile 100 YTL olduğunu söylüyor.
Ülker’in bölgedeki arsa operasyonu Üçüncü köprünün yapılacağı söylentisi ile birlikte Çatalca bölgesi, adeta arazi yatırımcılarının akınına uğradı. Bölge halkı ve emlakçılar, son iki yıldan buyana çoğu imarsız yüzlerce dönüm arazinin tanınmış birçok isim ve büyük grup tarafından satın alındığını söylüyorlar. Arazi yatırımcılarının Çatalca’da daha çok Yassıören Köyü, Boyalık Köyü, Dursunköy, Nakkaş Köyü, Baklalı Köyü ve Tayakadın köylerindeki arazilere ilgi gösterdikleri belirtiliyor. Bu köyler arasında olan Dursunköy ile Baklalı Köyü arasında yer alan Karaali mevkinden Ülker Grubu’nun 3 bin dönüm arazi satın aldığı, bu iki köydeki emlakçılar tarafından öne sürülüyor. Ülker Grubu’nun bu araziyi, bir dönem Refah Partisi’nin kasası olarak bilenen Süleyman Mercümek’ten satın aldığı ifade ediliyor. KUTU Ersin Özince Boyalık Köyü’nde arazi aldı Dursunköy’e komşu Boyalık Köyü’nde de birçok tanınmış ismin arazi satın aldığı belirtiliyor. Boyalık Köyü Muhtarı İbrahim Kula, Azerbaycan Eski Devlet Başkanı Haydar Aliyev’in yeğeni Ali Haydar Aliyev’in 500 dönüm arazi satın aldığını söyledi. Kula, bunun dışında İş Bankası Genel Müdürü Ersin Özince’nin 110, Sabancı Holding Yönetim Kurulu Üyesi Sevil Sabancı’nın 100, Alfa Menkul Kıymetler Eski Genel Müdürü Aziz Karadeniz’in 150 ve Yenişafak Gazetesi Yazarı ve Başbakan Recep Tayyip Erdoğan’ın dünürü Sadık Albayrak’ın da 5 dönüm arazi satın aldığını söylüyor. Polat Holding Yönetim Kurulu Başkanı İbrahim Polat’ın da, Baklalı Köyü’nde 150 dönüm büyüklüğünde bir arazi satın aldığı, bu köydeki emlakçılar tarafından dile getiriliyor. KUTU Üçüncü köprünün olası diğer güzergahları Arnavutköy-Vaniköy Beykoz-Kireçburnu Çubuklu-Yeniköy Sarıyer-Anadolu Kavağı Nakkaştepe-Ortaköy Sarıyer-Yenimahalle Sütlüce-Acartabya.
Arnavutköy’ün yıldızı parlıyor İstanbul’a yapılması planlanan üçüncü köprünün ana çevre yolunun Avrupa yakasındaki uzantısına yakın olan Gaziosmanpaşa’ya bağı Arnavutköy beldesindeki arsa fiyatları köprü beklentisinden sonra artmış durumda. Birçok villa projesine ev sahipliği yapan Arnavutköy’de konut imarlı arsaların metresinin 250 ile 300 YTL’den satıldığı bildiriliyor. Bununla birlikte belde merkezine yakın yerlerdeki imarlı arsaların fiyatlarının ise 400 ile 500 YTL’ye kadar çıktığı ifade ediliyor. Arnavutköy’deki arsa fiyatlarının aylık bazda dağişkenlik gösterdiğini belirten Marmara Gayrimenkul’ün sahibi Aydın Çelik, “Beldede bahçe nizamlı etüd projelere kolay ruhsat veriliyor. Bu nedenle de arsa fiyatları, sürekli artış gösteriyor” diyor. KUTU Paşaköy’e ilgi büyük Samandıra beldesine bağlı Paşaköy, üçüncü köprünün çevre yolunun Şile Otobanı’na bağlanacağı noktada yer alıyor. 1924 mübadelesi ile Selanik göçmenlerinin yerleştirildiği Paşaköy’ün 10 yıl önce 36 bin dönüm olan arazi varlığı Alemdağ beldesi, Yenidoğan beldesi ve Sultanbeyli ilçesi tarafından paylaşılmış. Üçüncü köprünün çevreyolunun güzerganında yer alan Paşaköy’e arazi spekülatörlerinin yoğun ilgi gösterdiğini ifade eden Muhtar Hayrettin Usanmaz, “Elimizden kamulaştırma adı altında zorla arazilerimizi aldılar. Şimdi de bazı firmalar buradan arazi topluyor. Kemer Country’nin sahiplerinin 6 bin dönüm arazi aldığını duyduk” diyor.
“İmar verilmiyor”
Rıdvan Gül
Gerçek Gayrimenkul Emlak ve Arsa Ofisi’nin sahibi
Çatalca’da yer alan Gerçek Gayrimenkul Emlak ve Arsa Ofisi’nin sahibi Rıdvan Gül, köylerde imarlı arsaların metrekare fiyatının halen 50 ile 100 bin YTL olduğunu, Çatalca merkeze yakın arsaların bir dönümünün ise 250 bin YTL’den satıldığını söylüyor. Gül, arazi spekülatörlerinin son dönemde daha çok Dursunköy’e ilgi gösterdiklerini belirterek, şunları söylüyor: “Çatalca’da daha önce tarla vasfı olan yerlere yüzde 5 oranında imar veriliyordu. Ancak belediyenin İSKİ ile yaşadığı sorun nedeniyle bu durduruldu. Ayrıca belediye, yeni ruhsat da vermiyor.”
“Fiyatlar sürekli artıyor”
Muhsin Öztürk/ Nakkaş Köyü’nde emlakçılık yapıyor
Çatalca’ya bağlı 700 yıllık bir Osmanlı köyü olan Nakkaş Köyü’nde emlakçılık yapan Muhsin Öztürk, köydeki imarsız arsaların bir yıldaki filatının yüzde 100 oranında arttığına işaret ediyor. Öztürk, geçen yıl metrekaresi 10 YTL’ye satılan imarsız arazilerin bugünkü fiyatlarının 25 YTL’ye çıktığını söylüyor. “
2 bin dönüm arazi aldılar”
Turan Kaya/ Şen Kardeşler Emlak Ofisi’nin sahibi
Yassıören Köyü’nde emlakçılık yapan Şen Kardeşler Emlak Ofisi’nin sahibi Turan Kaya ise Boyalık ve Yassıören'de, birkaç yıl önce metrekaresi 5-10 YTL olan arsaların metrekaresinin bugün ortalama 40-50 YTL’ye dayandığını kaydediyor. Kaya, “Hemen yakındaki Kestanelik'te metrekare fiyatı ortalama 35-50 YTL, son üç yılda bu köyden 2 bin dönüm arazi, yatırımcılar tarafından satın alındı'' diyor.
“Üçüncü havalanı beklentisi”
Tahsin Özkanca/ Özkanca Emlak Ofisi’nin sahibi
Boyalık Köyü’nde yer alan Özkanca Emlak Ofisi’nin sahibi Tahsin Özkanca, Boyalık Köyü'nde arsaların metrekare fiyatlarının son yıllarda birkaç kat artığını belirtiyor. Özkanca, bu konuda şunları anlatıyor: “Bazı köylerde de son bir yılda metrekare fiyatları, yüzde 100'e yakın arttı. Üçüncü köprü söylentisinden önce metrekaresi 7-8 YTL’ye satılan yerler, bugün 20-25 YTL’ye çıktı. Bunun dışında İstanbul’a yapılması planlanan üçüncü havalanı için Çatalca’nın adının geçmesi de fiyatları artırıcı etki yaptı.”
OKAN ŞENTÜRK/EKONOMİST
07 Ağustos 2007 Salı – Emlak Kulisi Web Sitesinden alınmıştır
|
|
|
|
|
| |
|
